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濟(jì)南買公寓合適嗎?
公寓只適合自己住或者出租,不適合投資買賣,因?yàn)楣⒃鲋德阅阋茨愕男枨螅×硗庖紤]公寓的產(chǎn)權(quán)是否是民用性質(zhì),如果是商用,那么水電的費(fèi)用是民用的兩倍,成本高!公寓產(chǎn)權(quán)一般是四十年,最高不到五十年,一般公寓沒有天然氣,這也是要仔細(xì)問清楚,并落實(shí)到合同上!公寓公攤大,容積率高,一般得房率低,套內(nèi)縮水厲害!
如今市場上的房類居多,有商品房、經(jīng)濟(jì)房、公寓房別墅等,尤其是公寓,對于購房者來說有很多的誘惑力。投資公寓,不用過分追求位置,只要周邊的商圈成熟,就業(yè)機(jī)會多,一樣也有市場,不一定非要在市中心買。
公寓樓盤特征 :
公寓房為集合式住宅的一種,中國大陸稱為單元樓或居民樓,港澳地區(qū)稱為單元,指的是一種生活設(shè)施齊備,但只占建筑一部分的居主形態(tài)。
公寓房優(yōu)點(diǎn) :
1、不限購:
公寓最大的優(yōu)勢就是不限購。公寓有二種用途:一是商業(yè)用途。二是居住用途。
限購令沒有限購商住兩用房,而且商住兩用房不算首套,因此不影響你對普通住宅的購買。
2、總價低、投資靈活:
公寓一般以小戶型為主,面積一般在50㎡左右,由于總價較低,就有不少投資者受出租回報的吸引,熱力追捧。
這個地方的房子要不要買得看是不是有人口流入,就山東的發(fā)展?fàn)顩r,濟(jì)南對周邊城市的吸附力太大,會有很多周邊城市的人選擇去濟(jì)南安家,所以濟(jì)南的房價漲不漲不好說,但是不好跌下來。
自住現(xiàn)在好地段的公寓首付能首付一套剛需住宅了,主要還是看預(yù)算及還款能力,公寓適合投資,好地段回報年收益率能達(dá)到5%-8%之間,現(xiàn)在下的都是不動產(chǎn)證,跟產(chǎn)權(quán)年限沒關(guān),出租水電物業(yè)費(fèi)等一些費(fèi)用都是租戶承擔(dān)
不合適,還不如先租房。
近有參考數(shù)據(jù)顯示,截至2019年底,北京寫字樓租賃成交量同比下降了25%。2019年,北京寫字樓面積新增約77萬平米,由于非首都功能的疏解,租賃市場需求減少,供給增加,導(dǎo)致年末甲級辦公樓空置率上升至11.3%。供大于求,肯定導(dǎo)致租金下降,2019年租金環(huán)比下跌1.8%,同比下跌4%。2020年大概率會延續(xù)目前的狀況。
寫字樓空置率上升不光是北京,走在發(fā)展前沿的深圳,也有這種情況。深圳雖然一直在吸引人才落戶,大力發(fā)展科技、經(jīng)濟(jì),但有參考數(shù)據(jù)顯示,深圳寫字樓的空置率高達(dá)20%,上海19.4%,所以一線城市寫字樓空置率上升,并非個例。
由此看來,不管空置率多少,租金在下降。但是依然有很多人熱衷投資寫字樓,比如,數(shù)據(jù)顯示,北京2019年大宗交易額比2018年增長380億元,幾乎翻了一倍,其中三分之二都是寫字樓。我想,可能是住宅限購,有錢人只能買商業(yè)房產(chǎn),大城市,有錢人多,導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生。普通投資者就不要效仿了,辛苦錢來之不易。
寫字樓的租金回報率非常低,通常都在2-3%之間,不如放銀行了。并且寫字樓想轉(zhuǎn)手稅費(fèi)非常高,空置期間,各種費(fèi)用很多。很多因素已經(jīng)說明寫字樓不是一個好的投資產(chǎn)品了。
2、承諾包租的寫字樓不可信。通常都用一個皮包公司跟你簽訂包租協(xié)議,承諾你年化5-10%的租金,聽著不錯,但其實(shí)頂多3年,然后和你簽約的公司就會宣布破產(chǎn)倒閉。其實(shí)都是羊毛出在羊身上,這幾年的租金,已經(jīng)加在價格里了。
3、房產(chǎn)稅始終是個心病。商業(yè)用房房產(chǎn)稅如何征收?其實(shí),這個稅一直都有,只是沒有嚴(yán)格監(jiān)管,很多人沒有交而已,應(yīng)納稅額是一年租金的12%,或者是房屋原值的70%,乘以1.2%,住宅暫時不收。這是很早的一版房產(chǎn)稅規(guī)定,已經(jīng)在執(zhí)行了。大面積實(shí)行新的房產(chǎn)稅之后,這個商業(yè)房產(chǎn)稅肯定會有所變化,怎么變,很難說。會不會把之前欠的稅補(bǔ)齊?都是未知。
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